Wykonawca nie dokończył remontu? Odzyskaj pieniądze

Najpierw ustal, jaką umowę zawarłeś

Typowy remont mieszkania to zwykle umowa o dzieło: umawiacie się na konkretny efekt, na przykład położenie płytek czy wymianę instalacji. Budowa domu albo większa inwestycja według projektu to częściej umowa o roboty budowlane. Od rodzaju umowy zależą terminy i część uprawnień.

Umowa nie musi być na piśmie. Zakres prac, cenę i terminy da się udowodnić kosztorysem, wiadomościami SMS, mailami i potwierdzeniami przelewów. Jeśli dopiero wybierasz ekipę, zajrzyj do naszego darmowego poradnika o umowie z wykonawcą.

Co możesz zrobić, gdy wykonawca zawodzi

• Wykonawca się spóźnia. Jeśli opóźnienie jest tak duże, że nie zdąży w terminie, możesz odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu, bez wyznaczania dodatkowego (art. 635 KC).
• Wykonawca robi źle w trakcie prac. Wezwij go na piśmie do zmiany sposobu wykonania i wyznacz odpowiedni termin. Po jego upływie możesz odstąpić od umowy albo powierzyć poprawki lub dokończenie innej ekipie na koszt i ryzyko pierwszego wykonawcy (art. 636 KC).
• Prace odebrane, a wyszły wady. Przysługuje Ci rękojmia: żądanie usunięcia wady, obniżenie wynagrodzenia, a przy wadzie istotnej odstąpienie od umowy.
• Masz kary umowne w umowie. Możesz ich żądać bez wykazywania wysokości szkody, jeśli wykonawca nie dotrzymał warunku, za który je zastrzeżono.

W każdym z tych wariantów możesz też żądać odszkodowania za szkodę wynikłą z niewykonania albo nienależytego wykonania umowy (art. 471 KC), na przykład różnicy w cenie, którą zapłacisz nowej ekipie.

Czego możesz żądać w pozwie

• zwrotu zapłaconych zaliczek za niewykonaną część prac,
• kosztów poprawek i dokończenia robót przez inną ekipę,
• kar umownych, jeśli są w umowie,
• odszkodowania za zniszczone materiały albo inne straty,
• odsetek za opóźnienie od dnia, w którym wykonawca miał zapłacić.

Kwoty warto oprzeć na dokumentach: fakturach nowej ekipy, kosztorysie naprawy albo opinii rzeczoznawcy. Sąd zasądza to, co da się wykazać.

Uważaj na przedawnienie

Roszczenia z umowy o dzieło przedawniają się z upływem 2 lat od dnia oddania dzieła, a jeśli dzieło nie zostało oddane, od dnia, w którym miało być oddane (art. 646 KC). Koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego (art. 118 KC), więc na przykład dzieło oddane w marcu 2025 r. przedawnia się 31 grudnia 2027 r. To krótki termin, a remonty ciągną się miesiącami. Przy umowie o roboty budowlane terminy są dłuższe. Swój termin policzysz w kalkulatorze przedawnienia.

Jakie dowody zebrać

• umowa, kosztorys albo oferta, a jeśli ich nie ma, wiadomości z ustaleniami zakresu i ceny
• potwierdzenia przelewów i pokwitowania wpłat gotówkowych
• zdjęcia i filmy stanu prac z datą, najlepiej przed i po
• protokoły odbioru, także częściowego, i lista usterek
• pisma i wiadomości z wezwaniami do poprawek oraz odpowiedzi wykonawcy
• kosztorys albo faktury ekipy, która poprawiała lub kończyła prace
• opinia rzeczoznawcy budowlanego, gdy spór dotyczy jakości
• dane wykonawcy: pełna nazwa firmy, NIP, adres z CEIDG lub KRS

Co zrobić krok po kroku

1. Udokumentuj stan robót. Zdjęcia, lista usterek, najlepiej z udziałem świadka albo rzeczoznawcy.
2. Wezwij na piśmie z terminem. Opisz, co ma zostać poprawione lub dokończone i do kiedy. Wyślij listem poleconym i mailem.
3. Odstąp od umowy albo zleć wykonanie zastępcze. Po bezskutecznym terminie złóż pisemne oświadczenie i zinwentaryzuj wykonane prace.
4. Wyślij wezwanie do zapłaty. Z wyliczeniem kwot: zaliczek, kosztów poprawek, kar umownych. Wezwanie przygotujemy za 99 zł.
5. Złóż pozew. Jeśli wykonawca nie płaci, pozew o zapłatę z kompletem dowodów to kolejny krok.

Przykład

Jak możemy pomóc

Nie reprezentujemy Cię w sądzie: pismo podpisujesz i składasz samodzielnie. Jeśli nie wiesz, czy Twoja sprawa się nadaje, zapytaj na darmowej konsultacji. Ogólne zasady opisuje poradnik pozew o zapłatę krok po kroku.